5 Formas de Investir em Imobiliário

No artigo de hoje vou abordar 5 alternativas para investir em Imobiliário, para quem vive e trabalha na Suíça. A pergunta mais comum que recebo é acerca de investimento imobiliário, então acredito que posso ajudar todos os interessados neste tópico.

Existem diferentes formas de investir em imobiliário, cada uma com as suas vantagens e desvantagens.

Vamos ver então algumas alternativas para investir em imobiliário.

Em Portugal, o mais comum é ser dono da sua cada, com dados da Fundação Calouste Gulbenkian a apontar para que quase 75% da população portuguesa seja dona da sua casa.
Como tal, o investimento imobiliário é algo que é particularmente atractivo para a maioria dos portugueses, quer estejam em Portugal ou fora.
Outra das razoes que leva a este investimento a ser atractivo é o facto de ser um investimento reconhecido por todos como seguro (apesar de nem sempre o ser) e como uma boa escolha.

“Habitação Própria
em Portugal” da Fundação Calouste Gulbenkian

Imobiliário Físico

A forma mais óbvia de investir em imobiliário é comprar um imóvel, pedir um crédito e colocar a arrendar.

Apesar de parecer simples, nem sempre o é. Ser senhorio não é para todos.
Em baixo estão alguns dos problemas que podemos ter enquanto senhorios:

  • Pode não encontrar um inquilino..
  • O inquilino pode não pagar ou destruir o apartamento.
  • Pode ser necessário fazer alguma reparação ou arranjo no apartamento.

É preciso estar preparado para estes problemas.

Quando falo em investimento imobiliário, estou a excluir a habitação própria propositadamente. Apesar de ser a maior compra que as pessoas fazem não considero esta compra um investimento.
Como vivemos na casa ou apartamento que compramos, não obtemos nenhuma rentabilidade da mesma. Mesmo que se venda a casa com lucro, vamos ter de comprar outra, então não é algo tão linear.

Imobiliário Físico gerido por terceiros

Esta opção surge com um maior poder de compra e a procura por um investimento mais passivo, em que deixamos a gestão dos imóveis nas mãos de terceiros, enquanto continuamos a ser donos dos imóveis.

Está solução pode ser excelente para quem não quer lidar com inquilinos e ainda permite ter acesso a valorização dos imóveis caso pretendamos vender um dia.

Existem duas opções: contratar uma empresa para gerir um aluguer de curta duração (Airbnb) ou de longa duração. As duas opções tem custos (15% dos lucros é um valor normal, podendo ser maior ou menor consoante a situação).

Os alugueres de curta duração trazem maior retorno mas maior risco (especialmente com a questão da pandemia actual com o turismo muito afectado) e os alugueres de longa duração trazem menos risco, maior previsibilidade mas com isso, menor retorno.

Fundo de Investimento Imobiliário

Comprar imobiliário físico não é a única opção para investir em imobiliário!

Um fundo de investimento imobiliário possui muitas propriedades imobíliarias. Desta forma um fundo de investimento é uma boa forma de investir em imoveis porque nao está apenas a investir numa propriedade mas em centenas e as vezes milhares de propriedades diferentes. Isso quer dizer que se o inquilino de um imovel nao pagar, tem outros milhares que estao a pagar e desta forma estamos diversificamos e diminuimos o risco do nosso investimento.

Os Fundos de Investimento Imobiliário permitem fazer investimentos com montantes relativamente baixos, muitas vezes com 100€!
Existem Fundos de Investimentos Imobiliários que pagam dividendos (isto é, uma parte dos lucros) e outros que os retém e usam-nos para investir em mais imóveis.

Para investir em Fundos de Investimento Imobiliário, terá de usar um banco ou uma corretora. Se pretende investir em Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses, terá de recorrer a um banco nacional. Se pretende investir num Fundo que investe em imóveis fora de Portugal, o nome a procurar na corretora é REIT – Real Estate Investment Trust.

Cada um destes REITs é único, com a sua equipa de gestão e área de actuação (podem só investir em apartamentos, casas ou armazéns por exemplo) e a analise de cada um deles leva o seu tempo. Da mesma fora que pesquisa antes de fazer um investimento imobiliário, deve fazer o mesmo com os REITs. Existe também uma opção para investir em vários REITs para não estar apenas a investir num e não estar tão diversificado.

ETF de Fundo de Investimento Imobiliário

Tal como existem Exchange Traded Funds (ETFs) para acções, também existem ETFs para imóveis. Estes ETFs investem em REITs diferentes o que oferece uma maior diversificação, comparado com investir em apenas um REIT.

Da mesma forma que existem ETFs passivos de acções, também existem os ETF de REITs passivos que investem seguindo um índice e com taxas muito baixas.

Com um ETF de REITs, terá maior diversificação e menos risco comparando com ter um único REIT. É também muito menos trabalhoso do que escolher o REIT em que pretende investir.

Crowfunding de Imobiliário

A última maneira de investir em imóveis é através de plataformas de crowdfunding ou crowdlending. Esta forma é relativamente recente.

A maioria das plataformas oferece um investimento colaborativo em imóveis.
Em vez de cada investidor comprar um imóvel, é dada a oportunidade de investir um valor pequeno (as vezes a começar em 50 ou 100€) e ser dono de uma pequena parte de um imóvel.

Apesar desta forma de investir estar a tornar-se cada vez mais popular, eu não gosto.
Experimentei uma plataforma chamada Housers e apesar de não ter perdido dinheiro, não ganhei grande coisa tendo em conta o risco e a falta de liquidez que existem nestas plataformas.

Conclusão

Existem muitas formas de investir no mercado imobiliário.

  • Pode comprar um imóvel e fazer a gestão ou contratar uma empresa para fazer a gestão do imóvel por si
  • Pode investir num fundo de investimento imobiliário, REIT ou num ETF de REITs
  • Pode investir numa plataforma de Crowdfunding que investe em imobiliário.

Deve escolher a forma mais adequada ao seu perfil de investidor.

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